Sie möchten die Zeit im Ruhestandsalter in den eigenen vier Wänden geniessen, ohne an finanzielle Grenzen zu stossen?

Mit der Wohnrente bietet sich Ihnen ein speziell auf Schweizerverhältnisse ausgerichtetes Modell an. Statt bei der Bank eine Erhöhung der Hypothek beantragen zu müssen, verbrauchen Sie Ihr Eigenkapital, das Sie in Ihre Wohnung resp. in Ihr Haus investiert haben.

Sie erhalten für den Nettowert Ihres Hauses resp. für Ihren Eigenkapitalanteil eine monatliche Wohnrente und können dennoch so lange im Haus bleiben, wie Sie wollen.

Die Wohnrente AG resp. Ihr Wohnrentenpartner schüttet Ihnen Ihr Eigenkapital in Form einer Rente aus; berechnet wird die Rente aufgrund Ihrer statistisch errechneten Lebenserwartung gem. der Lebenserwartungstafel ERM. Formell geht das Eigentum Ihrer Wohnung resp. Ihres Hauses per Vertragsabschluss an den Wohnrentengeber über (z.B. an die Wohnrente AG).

Sie haben als Wohnrentner ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht. Dieses können Sie auch auf Ihre Partnerin/Ihren Partner ausdehnen/übertragen (Zuschlag Lebenserwartung + 1 Jahr).

Sollten Sie Ihr Eigenheim im höheren Alter verlassen wollen, so können Sie die Kosten für das Alters- oder Pflegeheim zumindest teilweise mit dem Mietertrag aus Ihrer Wohnung/Ihres Hauses decken.

Sie bleiben also im Besitze Ihres geliebten Zuhauses – so lange Sie möchten! Erst bei Ihrem Ableben geht das Haus/die Wohnung an den Wohnrentengeber über; erst dann endet die monatliche Ausschüttung der Wohnrente an Sie. Bezüglich der Ausschüttung der Wohnrente gibt es keine Alters-Obergrenze, d. h. die Rente wird bis zu Ihrem Ableben resp. dem Ableben Ihrer Partnerin/Ihres Partners ausgeschüttet; wenn Sie sehr alt werden, profitieren Sie in besonderem Masse von der Wohnrente und Sie werden wesentlich mehr Wohnrente erhalten, als Sie mit dem gewöhnlichen Verkauf der Liegenschaft hätten erzielen können.

Wichtig für Sie ist, dass Ihre monatliche Wohnrente vollständig abgesichert wird. Da Ihr Eigenkapital die Gegenleistung für Ihre Wohnrente ist, wird in der Höhe dieses Eigenkapitals ein Schuldbrief errichtet (Sicherheit im Sinne eines Pfandrechtes des Verkäufers; es handelt sich um ein Sicherungsmittel wie bei der Bank-Hypothek, welche i. d. R. vorrangig im Grundbuch schon eingetragen ist).

Somit ist Ihr Anspruch auf die Wohnrente im Grundbuch in der Höhe Ihres Eigenkapitals abgesichert - und wie erwähnt: die weitere Sicherheit ist, dass Ihr lebenslängliches Nutzniessungsrecht ebenfalls im Grundbuch eingetragen ist.

Das Wohnrentensystem ist im Grundsatz eine Umkehr einer Alters-Versicherung bei der Pensionskasse. Während man bei der Pensionskasse während des Erwerbslebens regelmässig Beiträge einzahlt und im Rentenalter eine auf einem Umwandlungssatz basierende Rente erhält, ist es bei der Wohnrente genau umgekehrt; man erhält eine Rente und beim Ableben tritt man als Gegenleistung das Haus/die Wohnung an den Wohnrentengeber ab.

Das mittels Wohnrente amortisierte Eigenkapital ergibt einen Ertrag, der im Durchschnitt einem Umwandlungssatz von zwischen 3,5 % bis 6,5 % entspricht.  

Das Wohnrente-Modell eignet sich für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.

Wohnrente-Subjekte:

Die Wohnrente kann von Einzelpersonen, Ehepaaren, eingetragenen Paaren und Konkubinatspaaren genutzt werden. Bei der Nutzniessung durch 2 Personen wird die zu erwartende Lebensdauer der statistisch länger lebenden Person mit einem Risikozuschlag von einem Jahr berücksichtigt.

Wohnrentegeber:

Wer die Wohnrente ausschüttet, wird im Vertrag genau bezeichnet; normalerweise ist dies die Wohnrente AG Opfikon. In Einzelfällen und in anderen Kantonen kann dies ein anderer Vertragspartner sein.

Nutzniessung:

Die Nutzniessung ist im Gesetz geregelt (Art. 745 ff. ZGB), wodurch sich der Nutzniesser – der Wohnrentner – auf eine sichere gesetzliche Grundlage im Gesetz verlassen kann. Das Nutzniessungsrecht wird zeitlich nicht beschränkt. Es endet erst mit dem Ableben des Wohnrentners/der Wohnrentnerin resp. bei Paaren mit dem Ableben des Zweitverstorbenen.

Unterschied zum blossen Wohnrecht:

Bei einem Übertritt in eine Pflegeeinrichtung bleiben die „Wohnrentner“ Nutzniesser der Immobilie; d. h. sie können die Wohnung/das Haus vermieten und einen Ertrag erzielen, mit dem Sie die in der Regel hohen Kosten der Alters- und Pflegeheime decken können.

Unterhalt & Kosten:

Wer trägt die Kosten für den laufenden Unterhalt?

Der normale Unterhalt ist unverändert Sache der Wohnrentner; wertvermehrende Investitionen (z. B. Sanierung des Hauses gem. Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft wie z.B. Heizungsersatz, Dachersatz oder Isolation etc.) sind Sache des Wohnrentengebers. Die Wohnrentner haben hingegen die Pflicht, die Immobilie regelmässig zu unterhalten. Die genaue Aufteilung der Kostentragung wird im Vertrag festgehalten.

Da die Wohnrentner ihr Heim in genau gleicher Weise nutzen wie bisher, tragen sie auch die Kosten für die Hypothek sowie die Kosten, die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder vom Gemeinwesen auferlegt werden.

Informationspflicht des Rentners:

Der Wohnrentengeber hat einen Anspruch regelmässig zu erfahren, in welchem Zustand sich das Wohnrenteobjekt befindet. Deshalb räumen Sie dem Wohnrentegeber das Recht ein, regelmässig einen Einblick in das Objekt zu erhalten. Ebenso haben Sie den Wohnrentengeber regelmässig über die bevorstehenden Geschäfte gem. Traktandenliste und Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft sofort zu unterrichten.

Erbrecht:

Durch den Abschluss eines Wohnrentenvertrages geht das Eigentum der Immobilie an den Wohnrentegeber über; damit kann sie nicht mehr vererbt werden. Pflichtteile werden nicht verletzt, da die Veräusserer als Gegenleistung der Eigenmittel eine Wohnrente erhalten haben (Ausnahme wenn dem überlebenden Partner die Nutzniessung angerechnet wird). Somit kann das Modell Wohnrente auch bewusst gewählt werden, um Erbstreitigkeiten zu verhindern oder sogar unliebsamen Erben keine Liegenschaften zu hinterlassen.

Hypothek:

Die Hypothekarschuld bleibt nach Vertragsabschluss unverändert bei den Wohnrentnern und ist beim Ablauf der Hypothek von diesen zu erneuern.  Nach dem Ableben der Wohnrentner übernimmt der Wohnrentengeber die Hypothek.

Wohnrente:

Die Rente berechnet sich auf der Basis des Nutzniessungswertes (sog. Barwert), welcher auf dem Verkehrswert der Liegenschaft basiert. Von diesem Wert wird das Fremdkapital (Hypothek) abgezogen, womit das für die Berechnung der Rente relevante Eigenkapital verbleibt.

Davon werden die entstehenden Kosten/Verzinsung der Rente/Amortisationen resp. Nutzniessungswert abgezogen und durch die Anzahl Jahre der Lebenserwartung dividiert, mit denen die Wohnrentner statistisch gesehen noch leben dürfen (Grundlage: Lebenserwartungstabellen wie z. B. von Deprez oder ERM).

Da Renten bezahlt werden, bevor der Wohnrentengeber einen Nutzen hat (sog. Bevorschussung), wird auf dem zu erwartenden durchschnittlichen Vorschuss
Vorschuss ein Zins von 2 % bis 2.5 %  (je nach Marktlage beim Vertragsabschluss) berechnet. Die Wohnrente ist fix, d. h. es gibt keine teuerungsbedingten Anpassungen.